今年以来，楼市利好政策不断放出，西安的房贷利率经过了三连降，目前已经达到了4.1%，接力贷也重出江湖......

从全国市场来看，各个地方也都不遗余力想要给楼市“松绑”，比如今年已经有将近50个城市调整了“认贷又认房”的政策，其中不乏南京、太原、郑州这样的新一线城市。

更有甚者，网络传言存量房利率将从高层5.8%降到4.1%！更是让人目瞪口呆，现在刺激楼市已经到达如此地步了吗？

至于西安，小团从置业顾问和银行个贷经理得到最新消息：西安二套房的首付和利率降了！

确定！已有银行执行

二套房首付利率按首套计算

小团咨询了多个置业顾问，从反馈的信息来看，目前西安已经有银行开始执行结清首套贷款之后，再次购买按照首套房来计算。

也就是说，即使在西安限购区域内有房，只要还清第一套房子的贷款，首付和利率也可以按照首套房来计算。

小团也问了一些银行个贷经理，其中工商银行表示确有其事，华夏银行均目前尚没有政策。可见目前并没有普遍执行。

华夏银行

工商银行

此前，西安对于商品房实行的是“认贷又认房”的政策，如果买房人名下有房或者是有房贷未结清，就会被认定为二套房及以上，首付就根据要已有住房和将要购买住房的面积进行认定：

1、自有住房＜90平米，二套住房＜144平米，最低40%

2、自有住房＜90平米，二套住房＞144平米，最低50%

3、90平米＞自有住房≤144平米，二套住房＜144平米，最低50%

4、90平米＞自有住房≤144平米，二套住房＞144平米，最低60%

5、自有住房＞144平米，二套住房＜144平米，最低60%

6、自有住房＞144平米，二套住房＞144平米，最低70%

如果购房者有商业贷款未结清，再次使用商贷，首付比例不低于60%；如果已经结清，则是“40%首付，二套利率”执行。三套以上停贷。

降低首付与房贷利率，对于非首次置业的改善购房者来说，是一个极大的利好。有机会享受到首套房的低首付和低利率，降低购房成本，可以释放和激活一部分改善需求。

我们简单的算一笔帐：如果你名下有一套房子正在还贷，想要置换一套130平的大三居改善居住环境，看准了某均价18000元/平的改善楼盘，总价需要234万。

如果按照以前认房又认贷的政策，有房贷未结清，最低首付60%，就是140.4万；按照40%首付计算，就是93.6万；但如果按照最新的政策，那么首付将会降至70.2万。

全国近50城

执行“认贷不认房”

西安并不是第一只吃螃蟹的人。今年3月1日，郑州明确指出，拥有一套住房并已结清，为改善居住条件再次申请贷款购房，按照首套房贷款政策。是全国首个调整“认贷认房”政策的城市。

郑州之后，贵阳、南京、太原、兰州、银川、镇江、连云港、湘潭、邢台等将近50个城市跟进该政策。

南京：有1套住房，但没有购房贷款记录的居民家庭或者相应购房贷款已经结清的，申请住房贷款最低首付比例调整为不低于30%。

邢台：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买新建商品住房，银行业金融机构执行首套房贷政策。

陕西目前宝鸡跟进了该政策。此外，今年年中，西安有银行已经执行“在西安限购区域无房，但在非限购区有房贷未结清的情况，属于首套购房”的贷款政策。

存量房贷利率将下调至4.1%？

西安的银行表示…

首付和利率的变化，最能挑动购房者敏感的神经。今年以来，西安的房贷利率首套从5.8%已经降到了4.1%，很多之前高位站岗的购房者心理失衡，不断在咨询存量房利率是否有可能降低。

9月西安各大银行最新房贷利率

存量房利率即将降低的消息也是传得沸沸扬扬。据微博爆料，针对前期房贷利率是5.8%甚至更高的，一律执行最新贷款利率！传的有鼻子有眼儿。

图源网络

这也不是没有先例，2008年的时候就有银行执行“存量房贷七折”。当时工商银行规定了：

对2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，如借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录、在工行其他贷款无不良记录，可自2009年2月10日起享受0.7倍的优惠利率。

所以也不怪大家心情激荡，前有珠玉，现在抄一抄作业、照搬执行也不是不可能…

小团今天也咨询了银行的个贷经理，并没有相关政策。如果贷款已经批复，基本上是不能再调整了，只能跟着LPR浮动，如果LPR下降的话，利率会跟着下调，月均还款也会减少。

大家只能再等等看了！

不过小团推测，如此简单粗暴的降低利率基本不太可能，2008年的时候我们还是执行的固定利率，现在是LPR+基点的浮动利率，而且加点的部分是由各个银行自己制定的，签订贷款合同，很难通过“一刀切”的办法降低到某一个固定的利率。

话说回来，高位利率站岗的购房者目前可以采用什么办法降低利率呢？

1、商转公，目前西安还是不支持商业贷款转公积金的。10月19日，有市民在政府留言板询问商转公相关事宜，也得到了答复。

2、提前还贷，这是目前唯一有效可行的办法，不过就是性价比不高。今年上半年出现了还贷潮，很多银行会设置一些“门槛”：线下拍号、收取还款违约金等。在如今的形势下，手头留一些现金会稳妥一些。

3、转经营贷，这是完全被禁止的行为，而且风险很大，不建议。

4、转按揭，就是先结清贷款，然后重新走一边流程，按照当下的利率重新贷款，这是合法的，有其他城市的银行可以执行，但目前西安不可以。

不过，市场总是变幻莫测，谁也无法预料后期会如何发展，正如前面留言板里官方回复的那样，希望在“坚持房住不炒”“因城施策”“一城一策”的前提下，购房者的刚性和改善性住房需求都可以得到满足。

期待西安的“一城一策”！